결혼과 동시에 부동산 소유권을 가져라

오는 4월1일 이후로 양도세 중과를 피하기 위해 조정대상지역인 서울에 부동산을 소유하고 있는 임대인은 임대사업자 등록하는 비율이 높아졌다. 지역마다 매매와 전세분위기를 확인하기 위해 서울, 경기도, 인천의 중개사와 얘기를 나누다 보니 모든 지역에 공통적인 사항이 있었다.

2월에서 3월 사이에는 봄에 결혼하는 신혼부부의 손님이 많아야 하는데 거의 없다는 것이다. 전세거래량이 많았던 아파트인데 전세나 월세로 오는 실수요가 줄어드니 전세거래가 적고 전세가격도 낮아지고 있었다.

문득 부동산에 관심을 갖는 시기는 언제일까? 하고 생각해보니 ‘결혼식’을 할 때! 결혼할 때 준비과정에서 첫 번째 과제인 집장만을 하고 그 집에 필요한 가구와 가전제품을 구입한다. 만약 큰 집을 사게 되면 그 집에 어울리게 가전제품도 구입하게 된다. 하지만 처음부터 고가의 가전제품 보다는 작아도 똘똘한 집이 더 중요하다.

부모가 도와주지 않는 한 결혼시점에서는 자금이 적을 수밖에 없다. 그러다 보니 신혼부부가 처음으로 생각하는 것은 월세나 전세이다. 특히 전세의 비중이 높다. 왜냐하면 목돈이 없어도 전세대출을 받기가 쉽기 때문이다. 전세대출은 저리로 거치가 가능하고 내 돈이 없이도 빚을 내서 좋은 주택에 거주 할 수 있다. 정부가 전세 대출금액을 높게 해주다 보니 어떻게 보면 신혼부부에게 전세 대출해서 임차인으로 살 수 있는 기회를 더 주고 있는 셈이다.

경매물건을 검색하다보면 전세가율이 80~90% 인 전세금으로 임차인이 거주하는 주택이 많다. 최근 동탄2신도시에서 한 사람 명의로만 아파트 59채가 한꺼번에 경매로 나온 사례는 임차인들은 전세대출을 이용해서 빚을 내고 전세를 살고 있는데 만기가 되어도 임대인이 다음 전세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주기 어려워지자 임차인에게 집을 떠넘기는 것과 같다.

서울 동작구 다세대가 경매로 넘어온 임차인 사례이다. 부동산 매매시세는 1억9000만원인데 1억7000만원으로 전세를 살고 있는 임차인이 만기가 되어도 전세금을 돌려받지 못하자 법원에 경매신청을 했다. 이 경매 물건이 전세보증금 보다 높게 낙찰되면 임차인은 법원에서 전액 배당을 받고 이사를 나가면 되는데, 만약 보증금 이하로 낙찰이 되면 낙찰된 금액 범위에서 법원에서 배당을 받고 부족한 부분은 낙찰자에게 받고 이사를 갈 수 있다. 왜냐면 선순위 대항력 있는 임차인이었기에 가능한 일이다.

하지만 경매에 입찰하는 사람들은 시세보다 낮은 가격으로 낙찰을 받을 수 있을 때 입찰을 한다. 낮게 낙찰을 받아도 보증금을 인수야 한다면 입찰자가 없을 수도 있다. 그러면 고스란히 임차인이 집을 떠안게 될 수밖에 없게 되는 것이다.

결혼과 동시에 고민하게 되는 집장만! 과연 전세로 집을 구하는 것이 정답일까? 임차인들이 전세로 사는 이유 중에 또 하나는 집값이 하락할까봐 걱정스러운 마음도 있다. 결국 손해보고 싶지 않다는 이기적인 마음이기도 한 것이다.

행복한 결혼생활을 위해서는 시간이 지날수록 돈 문제가 없어야 한다. 그렇다면 처음부터 재테크로 돈을 불려 나가야 한다. 재테크를 하려면 투자금이 있어야 하는데 신혼부부는 자산의 90%가 집에 들어간다. 전세는 돈이 불어나는 투자처가 아니다. 임대인의 자산을 늘려주는 입장이 되는 것이다.

빚을 내서 전세로 살려면 아예 담보대출을 받아서 집장만을 하고 부동산의 소유권을 가져라. 부동산의 가격은 상승과 하락을 반복하고 있지만 결국에는 우상향으로 물가상승률 보다 높게 상승한다. 단, 어느 지역에 소유권을 갖느냐는 고민해야 한다. 가능하면 집값이 상승할 수 있는 곳에 부동산을 소유해야 자산 증식도 할 수 있다.

예를 들면 서울 구로구와 인천 부평구의 매매가격이 비슷한 흐름을 가진 아파트가 있다. 둘 다 1998년식으로 대단지로 지역 내에서는 선호도가 있는 아파트이다. 서울은 방 2개에 복도식이고, 인천은 방 3개에 계단식으로 둘 다 매매시세는 2억6000만원이고 전세가격 2억2000만원 전후다.

당신이라면 어떤 지역에 아파트를 선택하겠는가? 여기서 가장 꼭 필요한 것은 자신의 자본이 얼마인지 정확히 판단해야 한다. 표에서 보듯 서울 구로구는 투기과열지구이고 인천은 조정대상지역이 아니므로 대출가능금액이 다르다. 신혼부부로 처음 대출한다고 가정하면 서울은 50% 대출해서 1억3000만원, 인천은 70% 대출해서 1억8200만원이 가능하다. 자기자본이 서울은 1억3000만원, 인천은 7800만원이 필요하다는 뜻이다. 융통할 수 있는 자금과 직장 출퇴근 상황에 따라 지역과 아파트를 고려하게 될 것이다.

결혼은 필요에 의해 사랑하는 사람이 만나서 가정을 이루는 것이다. ‘돈.돈.돈’ 이라고 외치는 것이 아니라 ‘돈’이라는 것은 행복한 가정생활을 위해서는 꼭 필요한 것이므로 부동산을 취득할 때는 처음부터 자산 증식할 수 있는 방법으로 고려했으면 하는 것이다.

대출을 꼭 받아야 한다면 전세보다는 매입을 해서 거주하고, 만약 직장과의 거리 등의 문제가 있다면 월세를 살면 어떠한가? 나는 월세로 살아도 다른 지역 어느 곳에는 가격이 상승하는 부부 소유권의 부동산을 꼭 보유하길 바란다. 똘똘한 부동산 한 채가 행복한 결혼생활을 위한 든든한 버팀목이 되어줄 것이다. 신혼부부일수록 재테크를 위한 부동산 포트폴리오는 필수이다.

안신영 ('돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유' 저자)

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