계약 만료 앞둔 세입자, 보증금 못돌려받고 있다면?

임대차계약 종료를 앞두고 이사를 준비 중인 세입자가 가장 크게 고민하는 부분은 아무래도 돈일 수 밖에 없다. 보증금을 제때 받을 수 있을지, 보증금 전액을 안전하게 돌려받을 수 있을지 여부가 중요할 수 밖에 없는데, 이사가는 집에도 보증금을 넣어야 성공적인(?) 이사를 할 수 있기 때문이다.

가장 난감한 경우 중 하나는 임대차 계약 기간 만료를 앞두고 집주인과 연락이 되지 않는 케이스다. 이런 상황에는 우선 계약서상 집주인 주소로 만기 1개월 전까지 계약갱신 거절의 내용증명을 보내고, 만약 반송된다면 임대차계약서와 내용증명을 지참해서 동주민센터를 찾아가 집주인의 주소를 확인하면 된다.

함영진 직방 데이터랩장은 "이후 만기일까지도 집주인과 연락이 안 된다면 임차권등기명령을 신청하고 이후 보증금반환청구소송을 진행해야 한다"며 "만일 임차권등기명령신청이 수취인불명으로 집주인에게 배송되지 않았을 때는 공시송달을 통해 임차권등기가 설정된다. 이사를 가야한다면 임차권등기 설정 완료 여부를 꼭 확인해야한다"고 말했다.

집주인이 보증금을 일부만 돌려주겠다는 경우도 있다. 만약 집주인이 금전 상황이 여의치 않다면서 전세금 2억원 중 1억 5000만원만 이사 가는 날 주고 나머지 5000만원은 돈이 생기면 주겠다고 한다면, 임차인보호제도 중 하나인 '임차권등기명령'의 힘을 빌려 이사 가기 전 받지 못한 5000만원에 대해 임차권등기명령을 신청해야 한다.

이 제도는 보증금 전액뿐 만 아니라 일부 못 받은 금액에 대하여도 설정할 수 있다. 이 등기를 하게 되면 다음 세입자가 들어올 때까지 대항력과 우선변제권을 가질 수 있고 필요시 집주인을 상대로 지급명령이나 보증금반환청구소송 등을 제기할 수 있다. 임차권등기명령 신청은 집주인 동의 없이 신청할 수 있다. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하거나, 인터넷 등기소를 통한 전자신청도 가능하다.

임대차계약기간이 만료됐음에도 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 경우도 생길 수 있다. 이때는 보증금반환청구소송을 신청해야 하는데 해당 임차주택에 대한 점유를 유지한 상태, 즉 이사를 나가지 않고 거주하고 있는 상황에서 임차권등기명령 신청을 해야 임차권을 등기해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

보증금반환청구 소송은 계약서만 가지고도 계약조건 및 임대차 기간 만료를 충분히 증명할 수 있으므로 변호사 등 전문가 없이도 소송할 수 있다. '대한민국 법원 나홀로소송' 사이트의 임대차보증금 소장 작성하기 코너의 도움을 받으면 기본적인 인지세와 송달료 같은 비용만 부담하게 되므로 소송비를 다소 아낄 수 있다.

전세계약기간이 만료됐는데 집주인에게 임대보증금을 못 받아서 이사를 나가지 못한다면 받기 전까지는 거주할 수 있다. 단 월세계약

함 랩장은 "임대차 보증금을 지키기 위해서는 우선변제권 확보(전입신고와 확정일자 받기)가 기본"이라며 "만약을 대비해 임대차 계약서에 '임대인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정하지 못한다'라는 특약을 넣을 것을 권한다"고 조언했다.

또한 "주택도시보증공사 등의 '전세보증금반환보증' 같은 보증상품에 가입하면 임대보증금을 반환 받지 못할 경우에 대비할 수 있다"고 조언했다.

출처:매일경제

기존 살고 있던 집에 새로운 세입자가 들어와야지만 보증금을 돌려 준다고 하시는 분들 정말 답답..