YOLO

토지 투자 전문가인 김창섭(41·가명) 씨는 '공심위상(攻心爲上)'의 투자전략을 십분 활용해 땅 투자에 성공했다. 
 
공심위상은 전투에서 적의 마음을 공격하는 게 최상의 전략이라는 뜻으로 14세기 중국 작가인 나관중이 쓴 삼국지에 나오는 말이다.  
 
촉한의 전략가인 제갈량은 남방 정벌을 떠나는 장수 마속에게 "전투를 하는데 있어서 마음으로 싸우는 것이 상책이고 군사로 싸우는 것이 하책”라고 훈시한 말에서 유래된 것으로 알려져 있다. 
 
김 씨는 이 전략을 충남 서산 땅 투자에 적극 활용해 적지 않은 시세차익을 챙길 수 있었다. 
 
마음으로 차가운 칼을 베다
 
2010년 수도권보다는 서해안 지역 땅이 유망하다고 판단한 김 씨는 충남 서산 지역을 답사하고 있었다. 그러다 지곡면 증왕리 바닷가에서 좋은 땅을 발견하게 됐다. 뒤로는 야트막한 야산을 등지고 앞으로는 드넓은 바다를 둔 밭(5만㎡)이었다. 이른바 '낙조 조망권(정면으로 노을 바라볼 수 있는 입지)'을 확보한, 토지시장에서는 최상으로 치는 땅이었다. 
 
동네 이장을 통해 밭 소유주 서모(65)씨를 만나 보니 땅값이 주변 시세(3.3㎡당 20만원)보다 50% 가량 저렴했다. 이상하다는 생각이 든 김 씨가 확인해 본 결과 진입로가 문제였다. 2차선 포장도로에서 해당 토지(밭)까지 연결된 약 50m 정도의 진입로가 사유지였던 것이다. 이런 경우 진입로 땅 주인이 도로를 사용하지 못하게 틀어 막는다면 해당 토지는 꼼짝없이 맹지가 될 수밖에 없는 처지였다.  
 
진입로를 소유하고 있는 주민 오모(71) 씨는 동네에서도 알아주는 고집쟁이였다. 밭 주인인 서 씨와의 사이도 별로 좋지 않았다.
 
그런데 문제는 서 씨의 밭을 개발하기 위해서는 오 씨의 진입로가 절대적으로 필요하다는 점이었다. 건축법상 진입로가 확보되지 않은 땅은 맹지가 돼 집을 지을 수도, 건물을 세울 수도 없기 때문이다. 그야말로 아무짝에도 쓸모없는 땅이 되는 것이다. 
 
이 진입로 문제만 해결된다면 땅값이 적어도 두 배 이상 뛰는 것은 시간 문제라고 김씨는 판단했다. 
 

▲ 사진은 독자의 이해를 돕기 위한 것으로 기사 내용과는 무관합니다.

해결 방법은 두 가지였다. 서 씨가 오 씨의 진입로 부지를 사들이거나 사용승낙서를 받은 것이다. 하지만 오 씨는 진입로 부지를 팔려고도, 사용승낙서를 써주려고도 하지 않았다. 그동안 현지 부동산 중개업자 서넛이 오 씨를 만나 설득해봤지만 모두 실패하고 말았다. 
 
김 씨는 새로운 전략을 구사했다. 시간이 날 때마다 진입로 소유주인 오 씨의 집을 찾았다. 김씨가 거주하는 서울 서초동에서 서산까지 꼬박 세 시간 거리였지만 개의치 않았다. 
 
그때마다 읍내에 들러 좋은 부위로만 소고기를 서너근씩 끊어다가 오 씨의 집 냉장고에 넣어두었다.  서울 경동시장에 들러 원기를 보충해주는 한약재를 사다 건네기도 했다. 
 
어쩌다 빈손으로 가는 날에는 오 씨와 함께 고추를 따거나 잡초를 뽑으면서 오 씨의 마음을 열려고 애썼다. 

진입로 해결되자 땅가치 치솟아
 
그러기를 반년. 김 사장의 정성에 감복한 오 씨가 드디어 마음을 열었다. 2011년 봄 김 씨는 몸살로 몸져 누운 오 씨에게 감기약을 사다 건넸다. 그 자리에서 오 씨는 김 씨에게 "자네가 친 아들보다 낫네"라고 말했다. 그리고는 말없이 김 씨가 만들어온 토지사용승낙서에 도장을 찍어 주었다. 김 씨는 오 씨에게 진입로 부지 땅값의 40%에 해당하는 600만원을 사용료 조로 건넸다. 
 
그 뒤로 일은 일사천리로 진행됐다. 전원주택·펜션 단지 개발에 필요한 인허가를 마친 김 사장은 2011년 5월 이 땅을 일반인을 대상으로 분양을 시작했다. 전체 부지를 필지당 495∼594㎡씩 모 46필지로 분할해 팔았다. 분양가는 3.3㎡당 25만원. 워낙 땅이 좋아 분양은 순조로웠다. 
 
분양을 시작한지 1년도 지나지 않아 전체 필지의 절반 이상 분양할 수 있었다. 토지시장이 극도 침체한 상황에서 거둔 성적표라 빛이 더 났다. 
 
김 씨는 "돌아가신 선친을 대하는 심정으로 정성을 다했다. 실제로 만나보니 선친과도 닮은 점이 많았다"고 말했다.         

 
Tip 시골 땅 공략 노하우
1. 시골사람을 만날 땐 값 나가는 차, 비싼 옷은 절대 사절.
2. 동네 이장을 내편으로 만든 뒤 땅의 내력(역사)을 살펴라.
3. 경우에 따라선 동네 구멍가게 주인의 마음을 얻는 것도 필요하다.  

출처:http://realestate.daum.net/news/detail/invest/135448

정말 공들이고 공들여 사람의 마음을 얻어 개발을 하시는 분들이 존경 스럽네요.

그냥 사람 뒷 통수쳐서 개발을 하시는 분들 보다는..

다주택자에 대한 양도소득세 중과, 아파트 재건축 규제 강화, 대출규제 등에 따라 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 여기에 정부가 부동산 보유세 인상 카드도 만지작거리고 있어 주택 매매 수요는 더욱 얼어붙을 전망이다.

이런 가운데 봄 이사철과 6.13지방선거를 앞두고 대규모 분양물량을 시장에 쏟아질 것으로 보인다. 부동산 업계에서는 정부 규제에 따라 전체적인 수요가 줄어들지만 지역별, 상품별 양극화 현상이 지속될 것으로 전망하고 있다.

22일 부동산114에 따르면 5월은 전국에서 4만7072가구가 분양된다. 전년동월(2만3658가구)과 비교해 약 2배 늘어난 물량이다. 수도권은 2만8062가구, 지방은 1만9010가구가 분양을 앞두고 있다.

지역별 물량을 살펴보면 수도권의 경우 경기(1만8787가구)에 분양예정 물량이 가장 많다. 1순위 마감행렬을 보였던 과천시와 서울 접근성이 양호한 성남시, 하남시 등에서 분양할 예정이다. 과천시 원문동 과천주공12단지센트레빌, 성남시 정자동 분당더샵파크리버, 하남시 감이동 하남포웰시티, 하남시망월동 미사역파라곤, 안양시 안양동 안양시엘포레자이 등이 주요 관심 지역이다.

서울(7591가구)은 올해 분양한 아파트가 전부 1순위로 청약 마감돼 서울 신규 분양 아파트에 대한 관심이 꾸준할 전망이다. 서초구 서초동 서초우성1차재건축, 양천구 신정동 래미안목동아델리체 등이 주요 분양 단지다.

지방의 경우 부산(5701가구)에 공급예정 물량이 많다. 특히 민간임대 아파트인 강서구 신항만지구 부산신항만사랑으로부영과 사하구 구평동 구평중흥S클래스가 눈에 띈다.

대구(4092가구)는 북구 연경동 대구연경금성백조예미지, 수성구 범어동 힐스테이트범어, 달성군 구지면 국가산단반도유보라아이비파크3.0 등이 분양을 앞두고 있다. 이밖에 ▲경남 2728가구 ▲충남 2098가구 ▲전남 1189가구 ▲울산 851가구 ▲강원 788가구 ▲경북 786가구 ▲충북 777가구가 분양된다.

부동산114 관계자는 “봄분양 성수기에 맞춰 분양을 끝내려는 사업장이 집중되며 5월 분양 물량이 크게 늘어났다”면서 “수도권 유망 사업장들이 6.13지방선거 전에 분양에 들어갈 가능성이 높아 5월은 분양시장에 대한 수요자의 관심이 지속될 전망”이라고 분석했다.

이어 “정부의 부동산 규제로 심리 위축이나 가격 상승세가 다소 둔화되고 있는 모습을 보이고 있다”면서도 “최근 시장의 특징은 지역별, 상품별 양극화가 두드러지고 있다. 새아파트와 부동산이 안전자산이란 인식 등에 따라 인기 지역의 신축 단지에 대한 아파트에 관심이 집중될 수 있다”고 밝혔다.

금융권에서는 역전세난에 대한 주의를 당부하는 목소리가 나왔다. KB금융지주 경영연구소 관계자는 “2018년 재계약 시점이 도래하는 화성, 남양주, 용인 등 경기지역에서 역전세난 발생 가능성이 높다”면서 “매매가격이 하락할 경우 갭투자자의 손실이 발생할 수 있으며, 특히 올려 받은 전세금을 이용해 주택을 다수 구입한 경우 손실이 크게 확대돼 문제가 될 수 있다”고 지적했다.

김태구 쿠키뉴스

출처 : 국민일보(www.kmib.co.kr)

80% 대출 가능 수익형 랜드마크, ‘경동 미르웰 시티’ 유망 투자처로 주목! 

김포 한강 신도시 공공시설 밀집지역에 직주근접형 지식산업센터인 ‘경동 미르웰 시티’가 들어설 예정이다.

지역 내 대규모 랜드마크 지식산업센터인 경동 미르웰 시티는 2기 신도시 중 가장 낮은 상업, 업무용지 비율을 지닌 김포 한강신도시에서 만날 수 있다.

신세계 건설이 김포한강 택지개발지구 장기지구 도시지원시설용지 내 장기동 2008-4, 5에서 시공 예정인 경동 미르웰 시티는 지하 3층~지상 7층, 1개 동 규모의 지식산업센터와 근린생활시설로 구성될 예정이다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 계획돼 물류 이동과 출퇴근이 원활한 비즈니스 환경을 마련했다.

주거, 업무, 행정기능을 갖춘 자족도시로 발전을 거듭하고 있는 김포한강 택지개발지구 내 업무시설 및 지식산업센터 공급이 전무한 상황에서 도심 벤처형 지식산업센터로 조성되는 이 지식산업센터는 4차 산업에 적합한 사무실 형태로 설계돼 R&D, 설계, 엔지니어링 등 전문업종뿐만 아니라 IT, 의류, 유통 등 다양한 업종의 입주가 가능하다.

실내는 5.4m의 높은 층고로 설계되며 힐링을 위한 휴게 공원이 조성된다. 회의실, 휴게실 등 다양한 공간이 제공되며 지하 1층 썬큰 시설로 자연채광과 환기가 가능하고 내풍, 내진 설계로 안정성을 확보했다.

단지 내에는 체계적인 조경계획을 통해 쾌적한 공간으로 기업의 가치를 높일 계획이다. 다양한 수종이 식재될 예정으로 주요 광장부 입구 성 강화 및 다양한 계절 테마 연출이 가능한 공간 디자인이 도입된다. 인조 화강석 블록을 비롯해 인조 사암 부정형 블록과 화강석 판석 등이 포장재로 적용돼 고급스러운 실내를 연출하게 된다.

특히 지난 5년간 김포시 유입 인구수가 28.98% 급증하는 등 인구가 꾸준히 증가 추세를 보이고 있는 데다 왕성한 경제활동 세대인 30~50대 인구수가 전체의 49.49% 차지해 김포시 내 사업체수 및 종사자 수는 지속적인 증가 추이를 보일 것으로 관측된다.

사업지인 장기지구 내에 다양한 개발호재도 미래가치를 높이고 있다. 오는 11월 김포 도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰 시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포 도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다.

김포 고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번 국도과 김포 도시철도를 이용할 경우 김포시 주요 지역 및 서울 도심(마곡 택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가와 임대료가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다.

경동 미르웰 시티는 현재 건축 중인 KB전산센터 및 신세계전산센터 사옥과 한국전력공사 및 국민보험공단 사옥과 인접하며 인근에 종합의료시설도 건축 예정으로 장기동 아파트 밀집지역 및 도시지원시설도 가까이에 자리해 풍부한 생활인프라가 구축돼 있다. 또한 한강 택지개발지구 및 풍무, 걸포지구, 한강 씨네폴리스 등 풍부한 개발 호재도 수혜로 작용할 것으로 보인다.

분양 관계자는 “저렴한 분양가에 시선이 집중되고 있는 가운데 대출규제 제외 및 특혜 상품으로 분양성이 높게 평가되고 있다”면서 “확실한 금융 지원과 세제 혜택(저금리 융자 혜택 및 취득세, 재산세 감면) 등도 개관된 분양 홍보관을 찾는 방문객들의 호평을 이끌어내고 있다”고 전했다.

한강신도시 장기지구의 맨 앞자리에서 만나는 랜드마크 지식산업센터로 풍부한 개발호재와 미래가치를 바탕으로 미래형 지식산업센터의 중심으로 도약할 경동 미르웰 시티는 4월 분양 예정이며 관련 문의는 대표전화를 통해 가능하다.

분양문의: 1800-4802

캠핑카로 관광지를 옮겨가며 유유자적 여유를 즐기는 생활은 시니어가 한 번쯤 생각해보는 로망 중 하나다. 평생을 직장과 집에 얽매여 살았으니, 구속되지 않는 삶을 꿈꾸는 것은 어쩌면 당연한 것일지도 모르겠다. 그런 면에서 캠핑카는 중년의 욕망을 쉽게 해소해줄 수 있는 도구로 보인다. 그런데 요즘에는 캠핑카가 현실 탈출의 도구뿐만 아니라 수익 창출의 수단으로도 쓰인다는 얘기도 심심찮게 들려 귀가 솔깃하다. 꿈꾸던 시골생활도 즐기며 돈도 벌 수 있다니, 과연 가능한 일일까.

우리가 알고 있는 캠핑카와 카라반(캠핑용 트레일러)은 같은 물건처럼 보이지만 다르다. 오토캠핑의 대표적 수단이라는 면에서는 비슷하지만 캠핑카는 자동차와 결합해 스스로 동력원을 갖고 움직일 수 있는 반면, 카라반은 다른 자동차 뒤에 결착시켜 끌고 다녀야만 이동이 가능하다. 단순히 생각하면 혼자 이동할 수 없는 카라반은 캠핑카에 비해 매력이 떨어질 것 같지만 인기가 높은 것은 오히려 카라반이다. 이유는 무엇일까. 바로 예산 부담은 적고 중고 장터를 통해 매각하기도 쉽기 때문이다. 최근 지자체도 앞다퉈 카라반 캠핑장 조성에 나서는 이유이기도 하다.

자연과 좀 더 가까워지고 싶은 관광객들의 욕구와 시설 조성에 위험 부담을 줄이고 싶어 하는 업주들의 요구가 맞아떨어지면서 카라반 캠핑장이 인기를 끌고 있다.

◆ '가평 카라반파크타운', 분양 소식 알려... 캠핑의 새로운 매력을 선보인다.

경기도 가평군 산유리 일대에 오픈 예정을 알리고 있는 대규모 '가평 카라반파크타운'은 수려한 경관과 높은 수도권 접근성 등을 지닌 입지를 선정하고 분양 소식을 전해 수요자들의 눈길을 모으고 있다. 주식회사 가평 카라반파크타운 관계자는 기존의 펜션이나 콘도 등과는 차별화된 카라반의 매력을 통해 최근 레저문화의 트렌드를 이끌고 있는 이색적인 캠핑 문화를 체험할 수 있도록 할 방침이라고 밝혔다. 

가평 카라반파크타운의 장점은 슬라이드를 갖춘 수영장, 미니풀장(아동, 유아), 동물체험, 깡통 열차, 무료 낚시터, 계곡 등 다양한 부대시설을 갖춰 파크타운 내에서만 시간을 보내도 지루하지 않게 여가를 즐길 수 있다는 점이다. 

◆ 소액투자로 캠핑과 월세, 안정성 세 마리의 토끼를 동시에 잡았다.

가평 카라반파크타운은 토지와 카라반을 동시에 분양하는 방식으로 안정성을 높이고, 효율적으로 관리, 운영하여 분양주에게 매월 확정 월세를 지급한다. 또한 5년 임대보장과 무료 이용 연 20박, 100% 본인 소유 5년 후 분양금액 전액 환매 등 다양한 혜택을 제공하고 있다

카라반은 미국 퍼시픽 코치 워크의 제품으로 클래식한 디자인, 많은 인원을 소화할 수 있는 넓은 실내, 내구성과 단열효과가 뛰어나 사계절 편안하게 즐길 수 있는 것이 장점이다. 

한편 카라반 내부에는 메인 베드와 벙커 베드, 테이블 변환 베드, 소파 변환 베드 등 다양한 타입의 베드와 냉장고, 3구 가스렌인지, 오븐, 싱크대, 전자레인지 등 주방시설을 갖추고 있다. 또한 스텝식 양변기, 욕조 등을 갖춘 욕실과 24인치 벽걸이 TV, 냉난방, 블루투스 스테레오 오디오 등 최신 설비를 갖춘 거실 등이 조성돼 고급스럽고 편리한 캠핑을 즐길 수 있을 전망이다. 

카라반은 가평 카라반파크 분양 홍보관에서 직접 확인할 수 있다.

홍보관 위치는 서울 청계산 입구(신분당선) 역 2번 출구에서 5분 거리에 위치해 있다.

분양문의 : 02-574-5151 

세입자 못구해 시세 불안
집주인 주담대 받은 경우
순위 밀려 보증금 떼일수

[헤럴드경제=김우영 기자] 올 입주물량이 크게 늘며 몸값을 크게 낮춘 전세가 속속 등장하고 있다. 하지만 새 아파트에서 싸게 전세살이를 할 수 있다는 달콤한 말만 믿었다간 자칫 낭패를 볼 수도 있다.

헤럴드경제가 19일 서울 잠실 일대 중개업소를 파악한 결과 올해 말 입주 예정인 헬리오시티의 전용84㎡ 전세가격은 7억원대부터 최고 9억원대까지 격차가 벌어졌다. 동과 층에 따른 차이는 당연하지만 폭이 너무 크다. 같은 동, 엇비슷한 층이라도 가격차가 억 단위로 달랐다.

시장에선 ‘세입자 구하기 대란’을 의식한 집주인들이 저마다의 사정에 따라 호가를 제시하면서 아직 적정한 전세가격이 형성되지 않은 것으로 보고 있다. 일부 중개업소나 집주인이 떠보기식으로 호가를 남발하는 것도 한 요인으로 보인다.

무엇보다 중요한 이유는 집주인 융자 탓이다. 새 아파트는 초기 계약금과 중도금만 있으면 된다. 입주에 맞춰 전세입자로부터 보증금을 받아 잔금대출을 충당하는 경우도 많다. 하지만 전세가격이 뚝뚝 떨어지고 그마저도 제때 세입자를 구하기 힘들 수 있다는 우려가 고개를 들면서 자칫 전세보증금과 자기자본만으로는 잔금대출을 막을 여력이 되지 않는 집주인들이 하나둘 등장하고 있다.

자기자본이 턱없이 부족한 집주인들은 최악의 경우 입주 아파트를 담보로 대출을 받을 수밖에 없다. 특히 조합원 물량은 이주비 대출까지 껴 있어 전세가격이 떨어지면 충당해야하는 자금부담이 더 커진다. 이 경우 전세입자는 집주인이 은행 대출을 받은 뒤에 전입신고를 해야 하기 때문에 은행이 1순위가 되고 세입자는 2순위로 밀린다. 자칫 집이 경매로 넘어가면 전세보증금을 떼일 수 있다. 턱없이 싼 전세는 이 위험을 감수한 대가인 셈이다.

전문가들은 전세금으로 대출도 못 갚을 정도의 집주인이라면 다시 한 번 생각할 필요가 있단 것이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “1순위가 아니면 전세금 반환보증 가입도 안된다”며 “대출이 많은 집에 전세를 들어가려면 집주인이 전세금으로 대출을 상환한다는 조건을 꼭 달아야 한다”고 강조했다.

이처럼 자기자본으로 집값과 전세금 차이조차 감당할 수 없는 집주인이 버티지 못하고 매도에 나서면 매매가격도 하락 압력을 받을 수 있다. 그런 집주인의 얼마나 될지, 그들이 감당할 수 있는 자금조달 비용은 얼마인지 명확하지 않아 섣부른 전망은 어렵다. 다만 금리상승으로 이자부담은 커지는데 기대 시세차익이 크지 않다면 매도에 나설 집주인이 점차 늘 가능성은 충분하다.

출처:헤럴드경제