[생생경제] 후분양제 의무화, 공공먼저 해보고 좋으면 확대

[생생인터뷰]

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 김규정 NH투자증권 부동산전문위원

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 집은 사는 곳이지만 사는 것이기도 합니다. 당연한 얘기일 수 있지만 모델하우스, 견본 주택에 들어가 계약하는 경우가 있고 실제 내가 살 아파트를 보면 텅 빈 들판인 경우가 많습니다. 당연한 이야기냐고 하실 텐데요. 이게 바로 선분양제 풍경입니다. 집을 짓기 전에 파는 겁니다. 자금조달은 집을 살 사람들이 하게 되는 거고요. 건설사는 그런 부담을 덜 하게 되는 거죠. 40년 전 만들어졌다는 이 제도, 익숙해졌고 지금도 선분양제가 대부분인데요. 부동산 투기의 측면이라든지 여러 가지 제품, 하자 측면에서 여러 문제가 있었습니다. 비판도 있었고요. 건설사에 쏠린 혜택 위주 정책이라는 말도 있습니다. 정부가 후분양제 시도를 걸고 있습니다. 주택법 개정안 국회 내놨고요. LH 공사 등 공공부문은 준비하는 상황입니다. 그럼에도 불구하고 부작용에 대한 걱정까지 나옵니다. 후분양제 추진, 어떻게 바라보아야 할까요? 전문가 연결해서 이야기를 들어보겠습니다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원입니다. 안녕하십니까.

◆ 김규정 NH투자증권 부동산전문위원(이하 김규정)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 정부가 후분양제를 공공부문부터 의무화하는 주택법 개정안, 국토교통위에 제안했다고 합니다. 정부가 제안한 후분양제, 낯선 분들이 많은 것 같습니다. 이게 뭔가요?

◆ 김규정> 후분양제, 일단 정의를 해보자면 아파트를 짓기 전에 분양하고 입주자를 모집하는 선분양 방식이 있었다면 후분양제는 방금 설명하신 것처럼 아파트를 일정 부분 이상 다 짓고 난 후에 분양하는 방식이 되겠고요. 이번에 정부가 제안하는 내용은 LH 한국토지주택공사나 지방공사 등 공공부문에서는 먼저 후분양제를 의무적으로 빠르게 도입하고 민간 건설업체 쪽에서는 공공택지를 우선 공급한다거나 하는 다양한 인센티브를 줘서 점점 후분양제로 가도록 유도하는 내용을 목표로 삼고 있습니다. 단계별로 후분양제를 시장에 도입하는 내용을 정부가 제안하고 있다고 이해하시면 됩니다.

◇ 김우성> 단계적으로 후분양제로 가고 있다. 첫 계단을 올라갈 수 있는 부분, 공공부문 이야기를 얘기해주셨는데요. 선분양제로 대부분의 아파트, 주택을 구매하고 계신데요. 이 제도에 문제가 있어서 후분양제를 도입한다고 봐야 할까요? 이 정책의 배경, 어떻게 보아야 할까요?

◆ 김규정> 말씀하신 것처럼 첫 번째는 그동안 선분양제를 진행하면서 드러난 여러 문제점들이 많았고, 그에 따라서 지속적으로 후분양제를 도입해야 한다는 의견은 있었거든요. 정부가 중장기적인 후분양제 도입을 위한 로드맵을 마련하는 거라고 배경을 읽을 수 있겠고요. 후분양제의 경우 아파트가 다 지어지지 않은 상태에서 견본 상품만 보고 많은 분양 대금을 지불하고서 집을 사는 거기에 입주할 때 보면 견본주택에서 봤던 상품과 맞지 않은, 질이 떨어지는 부실시공 상황이 발생하는 문제도 있었고요. 또 제도 자체적으로는 3년 후 입주할 때보다 분양 가격이 쌌기 때문에 집을 짓는 동안 3년 정도 발생하는 여러 가지 가격 상승분을 분양 받으신 분이 독식하게 되는 프리미엄 독식 문제도 있었고요. 그러한 프리미엄 기대 때문에 투기적 수요가 주택 공급 시장, 청약시장에서 유발되는 문제점도 있었기 때문에 이런 것들을 해결하려는 시도로도 볼 수 있고요. 최근 여러 가지 정부 규제에도 불구하고 주택시장이 불안정하고 인기 청약 시장에서는 과열 양상이 있다 보니까 투기적 수요를 억제하는 측면에서도 후분양제를 좀 더 단계별로 빠르게 도입해야 한다는 의견을 갖게 된 것이 아닌가 보입니다.

◇ 김우성> 올해, 내년 앞으로 계속 관심을 많이 받고 있는 공급이 있는데요. 여전히 로또 아파트가 계속 쏟아진다는 말이 나오는데, 이러한 차원과 이해해서 보시면 선분양제 문제점을 지적하는지 청취자분들께서 이해하실 것 같습니다. 후분양제에서 가장 눈에 띄는 부분은, 말씀하신 것처럼 계약자들이 돈을 지불하고, 건설사 입장에서는 돈이 없어도 아파트를 지어 올릴 수 있는 상황인데 지금은 건설사가 이런 재원을 다 확보해야 하잖아요. 이렇게 바뀌는 상황으로 보면 될까요?

◆ 김규정> 일단 분양대금을 미리 단계별로 중도금을 나눠서 내기는 하지만, 주택 아파트 건설에 들어가는 비용을 분양자들이 미리 내게 되고 분양대금을 모아서 건설비용을 가지고 건설사들이 집을 짓는 형식이었기 때문에 상대적으로 건설사들의 금융비용은 토지 매입이나 이런 단계에 주로 투입이 됐는데, 만약 후분양 방식으로 이를테면 아파트가 70~80% 이상 지어진 다음 분양하는 거로 바뀌게 된다면 건설에 들어가는 비용 자체도 건설사들이 대출이나 이런 것을 통해서 자체조달을 해야 하기 때문에 종전보다 건설사들의 사업 비용에 대한 부담, 비용 대출에 들어가는 이자부담 등은 확실히 늘어나게 될 수밖에 없습니다. 어떻게 조달하는 시스템을 만드느냐에 따라서 건설사들의 부담 정도가 바뀔 수 있고 그에 따라서 유동성이나 자금력을 확보한 대형건설사들과 그렇지 못한 중소건설사들 간 불균형 문제도 해결할 수 있기에 지금과 달라지는 후분양제도에서의 자금조달 시스템을 어떻게 만들어 나갈 것인가가 큰 이슈가 될 수 있습니다.

◇ 김우성> 사실 돈, 아파트, 주택을 짓기 위한 돈이 어디에서 누가 부담하느냐, 어떻게 들어오느냐가 중요한 문제 중 하나이죠. 이런 차원에서 얘기했는데요. 장단점을 놓고 갑론을박이 많습니다. 장단점을 비교해서 보면서 그래도 어느 부분이 필요하다는 얘기가 가능할 것 같은데요.

◆ 김규정> 소비자 입장에서는 어느 정도 공정이 끝난 아파트 실물을 보고 분양결정을 하실 수 있기에 상품을 확인할 수 있고 부실시공에 따른 피해 같은 것을 피하실 수 있고요. 다만 선분양을 할 때보다 주택 가격이 계속 오르는 시점이라면 나중에 분양을 받으시기 때문에 분양 가격은 더 오를 수 있고, 선분양 시장에서 후분양자들이 얻어갔던 분양가 대비 프리미엄 같은 것들은 기대하긴 어려워지는 측면도 있긴 합니다. 건설사 입장에서는 말씀드린 것처럼 사업비용, 건설비용 자체 조달하는 것들이 큰 이슈가 되기 때문에 신용도가 낮거나 자금력이 떨어지는 중소 소규모 건설사들은 아예 공급이 어려워지는 물량들, 이런 것들이 생길 수 있겠고요. 3년 후 시장이 어떻게 바뀔지 예측하고 미리 아파트를 짓고 나중에 부담해야 하기 때문에 건설 업체들의 마케팅 전략도 중요해지고 미분양 부담도 커질 수 있습니다. 이런 것들이 잘 조절되지 않을 경우 주택시장 자체의 공급량이 일시적으로 이런 문제들 때문에 갑자기 줄어들어서 주택이 부족해진다든지 관리상의 문제들이 나타날 수 있어서 초기에 도입할 때 여러 가지 문제점에 대한 대비책을 세워두는 게 중요합니다.

◇ 김우성> 선분양제의 폐해, 후분양제 장점이 있지만 말씀하신 부분을 다 고려하지 않는다면, 또 일면 부작용 문제를 피할 수 없을 것 같은데요. 부동산 불패라는 얘기가 나올 만큼 많은 사람들이 무리를 해서 주택시장에 뛰어드는 이유가 있습니다. 선분양제에서 나타나는 부작용이기도 했는데요. 그만큼 어려움을 겪는 실수요자, 무주택자도 많고. 법 개정해야 한다고 하더라고요. 후분양제, 쉽지 않아 보이는데 어떻게 전망하십니까?

◆ 김규정> 종전에도 이미 국회에 후분양제 관련된 개정안이 나온 게 있었고요. 협의가 되지 않아서 계류 중인 상태로 오랫동안 있어 올 만큼 찬반양론이 대립하는 사안입니다. 그래서 정부 차원에서 중장기적으로 끌고 가려고 해도 여러 가지 찬반 논란은 계속될 수밖에 없을 거고요. 종전에 선분양 구조에 익숙해 있는 자금조달 방식, 금융 시스템에 머물러 있다 보니까 자금조달 방법에 관련된 이슈를 해결하지 못하면 전격적으로 도입하긴 사실상 쉽지 않습니다. 정부 입장에서도 공공부문에서 먼저 단계별로 의무화하겠다는 로드맵을 갖고 가는 거고요. 그 과정에서 앞서 말씀드린 여러 가지 부작용을 어떻게 최소화할 거냐는 대비책이 먼저 논의가 되어야 해서 실제 도입하는 데까지 상당한 논의 과정이 필요하고 시간이 필요한 것이 아닌가 봅니다.

◇ 김우성> 오히려 후분양제 장점을 얘기하기 보다는 선분양제 단점을 어떻게 하면 줄일까 하는 측면에서 관심이 더 쏠리는 것 같습니다. 말씀하신 부분도 있고 여야 입장, 정부와 여당 입장 등에서 차이가 있는데요. 말씀하신 대안들, 이를테면 공공부문에서 먼저 도입해서 해봤을 때 장점들이 드러난다면 더 확대될 수 있고, 그런 대안들을 마련해야겠죠?

◆ 김규정> 일단 공공부문에서 먼저 하면서 투기적 수요의 차단이라든가 합당한 분양가격의 명확한 산출 방식이라든가 이런 것들 적립되는 과정이 보인다면 단계별로 민간 분양 시장에서도 후분양제를 일정 부분 도입할 수 있는 기반이 마련될 수 있을 거로 보여서 공공부문 진행을 지켜볼 필요가 있겠고요. 건설사의 입장에서는 소형 업체나 지방 업체들이 소외되지 않도록 전체적인 자금 조달 시스템, 금융 부문에서 개발 발전이 이뤄지는 게 선행되어야만 후분양제가 문제없이 도입될 수 있습니다. 아무래도 후분양제에서 여러 문제점이 있기에 분양 사업성이 떨어지는 비인기 지역에서는 주택을 서로 짓지 않으려는 상황이 벌어질 수 있기에 전체적으로 균형감 있게 주택 공급을 할 수 있고 뒷받침할 수 있는 시스템을 먼저 차분히 마련하는 과정에서 전체적인 도입이 이뤄져야 할 것 같습니다.

◇ 김우성> 문제점들을 더 잘 살피는 게 중요하구나, 라는 얘기를 분양제도를 놓고도 고민하게 됩니다. 오늘 말씀 감사드립니다.

◆ 김규정> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 김규정 NH투자증권 부동산전문위원이었습니다.

출처 :http://realestate.daum.net/news/detail/main/20180208162405017

새로운 방식을 도입해 보는것도 좋다고 생각 해보네요^^