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수익형 부동산의 배신

노후 대비 투자처로 각광받으며 ‘밤샘 청약’ 열풍까지 일었던 오피스텔 등 수익형 부동산 중 수익률이 기대 이하인 곳이 속출하자 투자자들의 한숨이 깊어지고 있다. 2016년 관람객으로 북적이던 한 오피스텔의 본보기집. 동아일보DB‘황금알을 낳는 거위’라던 오피스텔이 애물단지가 됐다. 경기 용인시에 사는 고모 씨(49) 이야기다. 고 씨는 2014년 경기 수원시 상현동에 들어서는 오피스텔을 분양받았다. 인근 광교신도시가 개발되면 꾸준한 임대수익이 기대된다는 분양 광고를 보고서다. 은퇴 이후 임대수익을 따박따박 받을 생각에 들떴지만 현실은 달랐다. 2016년 말 준공 이후 아직까지 임차인을 구하지 못하고 있다. 설상가상으로 최근 몇 년 새 인근에 오피스텔이 우후죽순 들어서면서 임차인을 구하기는 더욱 어려워졌다. 매달 수십만 원을 대출 이자로 내고 있어 차라리 오피스텔을 팔고 싶지만 지금까지 낸 이자가 아까워 쉽게 결정 내리지 못하고 있다.

4일 부동산 업계에 따르면 은퇴 이후를 위해 오피스텔, 분양형 호텔 등 수익형 부동산에 투자한 4050세대(40, 50대)들의 근심이 커져가고 있다. 수익형 부동산은 3, 4년 전 부동산 시장이 본격적인 활황세로 접어들 때부터 큰 인기를 끌었다. 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대 사이에서 저금리 시대에도 5∼10%에 달하는 수익률을 낼 수 있다고 알려지면서 돈이 몰렸다. 하지만 그동안 공급 과잉, 금리 인상, 투자심리 위축 등으로 시장이 빠르게 얼어붙고 있다. 입주가 시작되면서 투자자들이 ‘진실의 순간’을 대면하고 있는 것이다. 미완공 물량도 웃돈이 붙지 않아 사겠다는 사람이 별로 없다.

인천 송도국제도시에 들어서는 오피스텔 ‘힐스테이트 송도 더 테라스’는 지난해 분양 당시 청약을 받기 위해 투자자들이 하루 전부터 본보기집 앞에서 밤을 새웠던 단지다. 정부의 ‘6·19대책’과 ‘11·3대책’ 등으로 예고된 대출 및 전매 규제가 적용되기 직전 ‘막차’를 타려는 수요가 몰렸다. 하지만 정작 현재 붙은 웃돈은 200만 원가량에 불과하다. 인근 공인중개업소 관계자는 “분양 직후 반짝 붙었던 프리미엄을 주고 산 사람들은 2000만 원 정도 손해를 보고 내놓는 경우도 많다”고 말했다.

전적으로 객실 운영수익에 의존해야 하는 분양형 호텔은 상황이 더 심각하다. 2015년 제주 제주시 조천읍의 한 분양형 호텔 객실을 분양받은 박모 씨(58)가 지금까지 받은 수익금은 440만 원가량이다. 시행사는 분양 당시 매달 임대수익 110만 원을 1년간 보장하겠다고 했다. 알고 보니 시행사 측 계산은 세금과 이자를 감안하지 않은 데다 객실이 1년 내내 만실일 경우를 조건으로 한 엉터리였다. 엎친 데 덮친 격으로 주요 고객인 중국인 관광객마저 줄었다. 박 씨는 자식들이 준 용돈으로 매달 40만 원 정도인 대출금 이자를 내고 있다.

수익형 부동산 시장이 이처럼 망가진 건 공급 증가 때문이다. 부동산114에 따르면 올해 전국에서 입주 예정인 오피스텔은 7만7000실이 넘는다. 역대 최고치인 2016년(4만7484실) 입주물량보다 3만 실가량 많다. 2016년 제주에 공급된 분양형 호텔은 7000실로 2011년(257실)의 27배가 넘는다. 설상가상으로 기준금리 인상으로 시중 은행금리가 뛰면서 부담은 더욱 커져갔다. 2013년 5.74%였던 오피스텔 임대 수익률은 지난해 말 5.10%까지 떨어졌다. 대출이자와 세금 등을 감안하면 실제 수익률은 훨씬 낮다.

전망은 더 어둡다. 내년 오피스텔 입주 물량은 7만1000채로 올해와 비슷한 수준이다. 금리 역시 꾸준히 오를 것으로 전망된다. 정부가 상가 임대료 상승폭을 기존 9%에서 5%로 제한하는 시행령 개정안을 최근 통과시켜 수익형 부동산 시장의 ‘빨간불’은 더욱 선명해질 것으로 보인다.

강성휘 기자 yolo@donga.com

출처 http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&prsco_id=020&arti_id=0003126361