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경남·울산 하락세 뚜렷…1.24% 오른 서울도 온도차
송파·강남구 5% 안팎 상승…도봉·노원구는 `마이너스`

 규제가 집값 양극화를 부추긴 데 이어 전셋값 양극화마저 불러일으켰다.

6일 매일경제가 한국감정원 자료를 분석한 결과 8·2 부동산 대책 발표 후 6개월 동안 서울의 전셋값은 1.24%, 수도권은 0.43% 상승했다. 

반면 집값 하락으로 몸살을 앓고 있는 창원이 있는 경상남도와 지역경기 하락세라는 이중고를 겪고 있는 울산은 전셋값이 각각 3.28%, 1.40% 떨어졌다.

전통적으로 겨울은 이사 비수기라 전셋값이 하락하는 경향이 있지만 서울은 견고했다. 서울의 12월과 1월 전세가격 변동률은 각각 0.21%, 0.26%로 나타나 8·2 대책 발표 직후 수준이었다. 서울의 내집 마련 수요만큼 전세 수요도 상당하다는 것을 보여준 셈이다. 최근 주택도시보증공사(HUG)가 신규 아파트 분양가를 강하게 조이자 이왕 서울 집값이 올랐으니 좀 더 전세로 살면서 기다리다가 1순위 청약을 넣어보자는 사람도 상당한 것으로 보인다. 

반면 지방의 경우 매매와 전세가 동반 하락하는 악재와 마주하게 됐다. 전셋값이 가장 많이 떨어진 경남과 울산은 매매가격 하락폭도 큰 곳이다. 통상 매매가격이 떨어지면 전세로 돌리는 경우가 많아 전셋값은 소폭이라도 상승하는데 이 공식조차 먹히지 않은 것이다. 양지영 R&C연구소장은 "다주택자들이 '똘똘한 한 채'에 집중하게 되면서 비인기지역 매물도 내놓고, 전세도 내놓는 상황이다 보니 비인기지역 물량이 많아져 매매와 전세 시장에서 모두 어려운 이중고를 겪게 됐다"면서 "특히 지방은 혁신도시나 산업단지 등 조성이 마무리되면서 수요가 더 이상 유입되지 않는데, 공급은 계속 남아 있어 더 어려운 것"이라고 분석했다. 

작년 한 해 집값 상승률이 가장 가팔랐던 것으로 평가받는 세종은 8·2 대책 발표 후 전셋값이 4.75% 상승하며 전국에서 가장 많이 올랐다. 정부청사 이전이 마무리 단계에 들어섰지만 공무원들이 여전히 세종시 내 전세를 많이 찾으면서 전세 수요가 공급을 초월했기 때문으로 보인다.

같은 서울 내에서도 전세가격 양극화가 감지됐다. 서울 25개 자치구 중 8·2 대책 후 전셋값이 하락한 곳은 도봉(-0.56%) 노원(-0.32%) 서초(-1.26%)밖에 없었다. 이 중 서초는 재건축으로 인해 철거 및 이주가 임박하면서 싼 가격에 단기 전세를 놨기 때문에 나타난 현상이라 시장 상황과는 무관하다. 반면 도봉과 노원은 매매가격도 8·2 대책 후 가장 적게 오른 곳이다.

[박인혜 기자 / 정순우 기자]

출처:http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&prsco_id=009&arti_id=0004096581

A씨는 2013년 11억원에 아파트를 사기로 했다. 계약서를 쓰면서 계약금 1억1000만원 중 1000만원만 계약한 날 주고, 나머지 1억원은 다음 날 은행계좌로 보내주기로 합의했다. 문제는 다음날 일어났다. 마음이 바뀐 집주인 B씨는 부동산에 계약해제를 통보하고 A씨에게 알려준 입금계좌를 해지해버렸다.

이런 사정을 모르는 A씨는 남은 계약금을 마저 보내주려고했지만 폐쇄된 계좌에 돈을 보낼 수는 없었다. A씨는 부동산을 찾아가서야 B씨가 집을 팔지 않기로 했다는 얘기를 들었다. B씨는 계약금으로 1000만원을 받았으니 위약금으로 2배인 2000만원을 주겠다고 했다. A씨는 당초 정해놓은 계약금은 1억1000만원이니 미리 줬던 1000만원에 1억1000만원을 더해 1억2000만원을 줘야한다고 맞섰다.

누구의 주장이 맞을까? 법원은 A씨의 손을 들어줬다.(대법원 2014다231378)

대법원은 "매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 중 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙"이라며 "다만 주계약과 함께 계약금 계약을 한 경우 법에 따라 해제할 수 있기는 하다"고 설명했다.

민법 제565조 제1항은 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'며 계약을 해제하는 경우를 정해두고 있다.

대법원은 "계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 해도 해약금의 기준이 되는 것은 실제 받은 계약금이 아니라 약정한 계약금"이라며 "실제 받은 계약금만 돌려주고 계약을 해지할 수 있다면 받은 금액이 소액일 경우 사실상 계약을 자유롭게 해지할 수 있어 부당하기 때문"이라고 판단했다.

법원은 다만 "'손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다'는 민법 제398조 제2항에 따라 계약금의 70% 정도로 감액해 A씨에게 지급하도록 했다.

◇관련조항

민법

제398조(배상액의 예정)
①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

박보희 기자 tanbbang15@mt.co.kr

출처:http://realestate.daum.net/news/detail/main/20180206050504026

투자(投資)와 투기(投機)를 경제학적으로 구분하기는 쉽지 않다. 이익을 노리고 돈을 댄다는 점에선 그게 그거다. 일반적으로는 위험 대비 적정수익률을 추구하면 투자, 대박을 노린 ‘묻지마 투자’는 투기로 본다. 투자는 긍정적이지만 투기는 부정적 이미지가 강하다.

이런 구분법으로 볼 때 지금 대한민국엔 두 개의 투기현상이 진행중이다. 가상화폐 투기와 아파트 투기가 그 것이다. 투기는 내재가치에 비해 시장가격을 과도하게 부풀려 거품을 만든다. 그렇게 거품을 만드는데 일조하거나 거품인줄 알면서도 투자를 한다면 투기다.

아파트 투기는 정부 정책의 산물이다. 역대 정부가 경제성장률을 끌어올리기 위해 부동산 중심의 단기부양책의 유혹에 빠지기는 했지만 박근혜 정부는 그중 ‘최악’이었다. 금리를 끌어내리고 대출규제 빗장을 풀어버렸다. 빚을 내 집을 살 수 있는 역대 최고의 환경을 만들었다. 혈세를 동원해 집을 여러 채 사는 투기세력도 도와줬다. 투기를 부추긴 정도가 아니라 정부가 앞장서 투기를 이끈 것이다.

“후손들의 소득을 빼앗아오는 짓”(박승 전 한국은행 총재), “내 임기 동안에만 문제가 없으면 된다는 식의 무책임”(이준구 서울대 명예교수)이라는 비판에도 아랑곳하지 않았다. 친박 실세 최경환 의원이 경제부총리 겸 기획재정부 장관에 임명된 2014년 7월 이후의 일이다. 문재인 정부의 잇단 규제로 아파트 급등세는 주춤하는 모양새이지만 서울 강남을 중심으로 시장의 투기관성은 유지되고 있다. ‘강남불패’의 종교화한 신념이 아직 시장을 지배하고 있다.

가상화폐 투기를 정부 정책의 산물이라고 할 수는 없다. 그러나 밀접한 관련이 있다. 아파트 투기가 가상화폐 투기를 조장한 측면이 다분하기 때문이다. 치솟는 집값이 젊은 세대를 좌절케 한지 오래다. 결혼·출산을 포기하는 이유의 중심에 치솟는 주거비가 있다. 그렇게 취업도 어렵고, 결혼도 어려운 절망의 시대에 가상화폐가 탈출구로 나타난 것이다. 젊은 세대가 “가즈아”를 외치며 가상화폐 투기로 질주한 배경이다. 아파트 투기의 영향으로 가상화폐 투기가 달아오른 것이다.

안동현 자본시장연구원장은 “강남 아파트는 부유층의 투기로 자본력이 뒷받침된 투기라면 가상화폐는 자본이 취약한 젊은층과 서민층의 투기”라고 설명했다. “부동산 투기가 앞선자들의 탐욕적 투기라면 가상화폐 투기는 뒤처진 자들의 슬픈 투기”라는 것이다.

그런데 아파트 투기와 가상화폐 투기의 폐해는 어느 것이 더 클까. 투기 효과의 범위를 놓고 본다면 아파트 투기가 훨씬 크다. 가상화폐는 투자자 문제로 국한되지만 아파트 투기는 그렇지 않다. 시장 바깥의 사람들에게도 심각한 영향을 끼친다. 젊은 세대가 치솟는 집값에 좌절하는 것이 단적 증거다. ‘없는 사람들’ 중심의 가상화폐 투기 광풍은 ‘좀 있는 사람들’ 중심의 아파트 투기의 결과다.

류순열 선임기자

출처:http://realestate.daum.net/news/detail/main/20180205161529669

돈 있는 사람들은 안정적인 부동산 투자 

돈 없는 서민들은 비트코인 투자

비트코인에 대한 믿음이 가지 않아 저는 비트코인을 해보진 안았지만 

비트코인 초기인 2010년 즈음 (확실한 비트코인 출시 일은 잘 모르겠습니다) 버린다고 

생각하고 10만원 만 구매 하였다면 지금은 얼마로 되었을까 하는 생각도 듭니다

비트코인에 대한 규제가 생겨나고 어느 정도 수익을 본 사람들은 어디에 다시 투자하게

될까요? 안정적으로 보장 받을 수 있는 금이나 땅 주택 등으로 눈을 돌리고 있다고 합니다

정말 돈이 돈을 버는 세상을 살고 있는 것 같습니다

수익형 부동산의 배신

노후 대비 투자처로 각광받으며 ‘밤샘 청약’ 열풍까지 일었던 오피스텔 등 수익형 부동산 중 수익률이 기대 이하인 곳이 속출하자 투자자들의 한숨이 깊어지고 있다. 2016년 관람객으로 북적이던 한 오피스텔의 본보기집. 동아일보DB‘황금알을 낳는 거위’라던 오피스텔이 애물단지가 됐다. 경기 용인시에 사는 고모 씨(49) 이야기다. 고 씨는 2014년 경기 수원시 상현동에 들어서는 오피스텔을 분양받았다. 인근 광교신도시가 개발되면 꾸준한 임대수익이 기대된다는 분양 광고를 보고서다. 은퇴 이후 임대수익을 따박따박 받을 생각에 들떴지만 현실은 달랐다. 2016년 말 준공 이후 아직까지 임차인을 구하지 못하고 있다. 설상가상으로 최근 몇 년 새 인근에 오피스텔이 우후죽순 들어서면서 임차인을 구하기는 더욱 어려워졌다. 매달 수십만 원을 대출 이자로 내고 있어 차라리 오피스텔을 팔고 싶지만 지금까지 낸 이자가 아까워 쉽게 결정 내리지 못하고 있다.

4일 부동산 업계에 따르면 은퇴 이후를 위해 오피스텔, 분양형 호텔 등 수익형 부동산에 투자한 4050세대(40, 50대)들의 근심이 커져가고 있다. 수익형 부동산은 3, 4년 전 부동산 시장이 본격적인 활황세로 접어들 때부터 큰 인기를 끌었다. 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대 사이에서 저금리 시대에도 5∼10%에 달하는 수익률을 낼 수 있다고 알려지면서 돈이 몰렸다. 하지만 그동안 공급 과잉, 금리 인상, 투자심리 위축 등으로 시장이 빠르게 얼어붙고 있다. 입주가 시작되면서 투자자들이 ‘진실의 순간’을 대면하고 있는 것이다. 미완공 물량도 웃돈이 붙지 않아 사겠다는 사람이 별로 없다.

인천 송도국제도시에 들어서는 오피스텔 ‘힐스테이트 송도 더 테라스’는 지난해 분양 당시 청약을 받기 위해 투자자들이 하루 전부터 본보기집 앞에서 밤을 새웠던 단지다. 정부의 ‘6·19대책’과 ‘11·3대책’ 등으로 예고된 대출 및 전매 규제가 적용되기 직전 ‘막차’를 타려는 수요가 몰렸다. 하지만 정작 현재 붙은 웃돈은 200만 원가량에 불과하다. 인근 공인중개업소 관계자는 “분양 직후 반짝 붙었던 프리미엄을 주고 산 사람들은 2000만 원 정도 손해를 보고 내놓는 경우도 많다”고 말했다.

전적으로 객실 운영수익에 의존해야 하는 분양형 호텔은 상황이 더 심각하다. 2015년 제주 제주시 조천읍의 한 분양형 호텔 객실을 분양받은 박모 씨(58)가 지금까지 받은 수익금은 440만 원가량이다. 시행사는 분양 당시 매달 임대수익 110만 원을 1년간 보장하겠다고 했다. 알고 보니 시행사 측 계산은 세금과 이자를 감안하지 않은 데다 객실이 1년 내내 만실일 경우를 조건으로 한 엉터리였다. 엎친 데 덮친 격으로 주요 고객인 중국인 관광객마저 줄었다. 박 씨는 자식들이 준 용돈으로 매달 40만 원 정도인 대출금 이자를 내고 있다.

수익형 부동산 시장이 이처럼 망가진 건 공급 증가 때문이다. 부동산114에 따르면 올해 전국에서 입주 예정인 오피스텔은 7만7000실이 넘는다. 역대 최고치인 2016년(4만7484실) 입주물량보다 3만 실가량 많다. 2016년 제주에 공급된 분양형 호텔은 7000실로 2011년(257실)의 27배가 넘는다. 설상가상으로 기준금리 인상으로 시중 은행금리가 뛰면서 부담은 더욱 커져갔다. 2013년 5.74%였던 오피스텔 임대 수익률은 지난해 말 5.10%까지 떨어졌다. 대출이자와 세금 등을 감안하면 실제 수익률은 훨씬 낮다.

전망은 더 어둡다. 내년 오피스텔 입주 물량은 7만1000채로 올해와 비슷한 수준이다. 금리 역시 꾸준히 오를 것으로 전망된다. 정부가 상가 임대료 상승폭을 기존 9%에서 5%로 제한하는 시행령 개정안을 최근 통과시켜 수익형 부동산 시장의 ‘빨간불’은 더욱 선명해질 것으로 보인다.

강성휘 기자 yolo@donga.com

출처 http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&prsco_id=020&arti_id=0003126361