YOLO

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집이라는 공간에 로망을 품는 사람들이 은근히 많다. 요즘 젊은 세대가 품는 로망 중 하나가 바로 복층이다. 사실 복층 구조는 우리나라에서 그렇게 보편화된 형태는 아니었다. 복층이라는 구조자체가 서구적인 주거형태이기 때문이다. 하지만 오늘날은 고객들의 수요에 맞춰 복층 원룸, 복층 오페스텔은 물론 복층 빌라, 복층 아파트 매물도 어렵지 않게 찾아볼 수 있게 되었다. 젊은 세대들이 복층을 선호하는 가장 큰 이유는 인테리어적인 면이다. 흔치 않은 형태의 집 구조에 이국적인 매력을 느끼는 것이다. 물론 보여지는 것 외에 복층의 실용적인 장점도 존재한다. 한 집을 1층과 2층으로 나눠놓은 만큼 거주자의 필요에 따라 효율적으로 공간을 활용할 수 있다는 장점이 있다.

그렇다면 집도 예쁘고 실용성까지 갖춘 복층은 과연 팔방미인일까? 정답은 NO이다. 무엇이든 장점이 있으면 단점이 있는 법이다. 그렇다면 복층 구조의 단점은 무엇인지에 함께 알아보도록 하자.

1) 떨어지는 냉·난방 효율

복층 구조의 집에서 2층 공간은 별도로 난방이 연결되지 않은 곳이 은근히 많아 1층의 열로 2층까지 끌어가야 하는 경우가 많다. 하지만 문제는 복층 구조가 갖는 특징인 높은 층고이다. 층고가 높은 만큼 2층까지 열기를 전달하기가 쉽지 않은 편이다. 만약 집 전체를 따뜻하게 하려면 일반 구조의 집보다 더 많은 열 에너지를 사용해야 하기 때문에 난방비가 과도하게 발생할 수 있어 요금폭탄 고지서를 맛 볼 수도 있다. 이는 여름철 냉방도 마찬가지다. 1층이 시원하다고 2층까지 시원할 것이라 생각하면 큰 코 다칠 수 있으니 냉·난방을 중시한다면 절대 잊어서는 안 되는 복층 단점이다.

2) 복층 매물의 시세는 평균적으로 비싸다

복층 원룸, 복층 오피스텔 등 복층 구조로 이루어진 집은 일반구조의 집에 비해 대체적으로 시세가 높게 책정되어 있다. 시세가 높다는 것은 그만큼 가격 경쟁력에서 떨어진다는 말이다. 물론 꿈꾸던 로망을 이루기 위함이라고 생각하면 돈이 조금 더 드는 것이 대수롭지 않게 여겨질 수도 있다.하지만 현실적인 시각으로 바라보았을 때, 같은 면적인데도 지출이 더 크다는 것은 분명한 마이너스 요인이다. 특히 수익형부동산으로 복층 투자를 생각하고 있는 경우 수익률에 관하여 일반 매물과 체계적인 비교분석 후 보다 전략적으로 접근할 필요가 있다.

3) 높은 층고로 인한 어두운 조명

복층의 경우 층고가 높은 만큼 조명의 위치도 높게 위치하는 경우가 많다. 그만큼 밤이 되면 1층은 빛이 부족하여 집 자체가 다소 어둡게 느껴질 수도 있다. 또한 구조에 따라 조명을 교체하는 일에서도 어려움을 겪을 확률도 있다. 하지만 조명문제는 타 단점에 비해 추가적인 조명설치로 충분히 극복할 수 있는 부분이다.

단지 로망으로만 생각하고 복층 구조를 선택했다가는 자칫 후회할 수도 있기 때문에 선택하기 전 복층이 갖는 단점을 미리 명확하게 파악해두는 것이 좋다. 물론 구조적인 단점은 각 매물에 따라 다르게 나타날 수 있는 부분이기 때문에 열심히 발품을 팔다 보면 단점을 이겨내는 매물을 찾을 수도 있다. 좋은 매물을 고르는 법은 본인의 역량에 달렸다는 것을 항상 잊지 말자.

◆ 임대 확정∙월세 확정 투자 성공요인은?

정부의 각종 규제가 적용되면서 입지와 상품가치가 뛰어난 ‘똘똘한 한채’, 즉 옥석 가리기는 날이 갈수록 점점 더 중요시되고 있다. 이 같은 상황에 선 임대 확정 상품들은 투자자들의 이목을 끌기 충분하다. 

선 임대 확정이란, 세입자를 구한 뒤 분양하는 방법으로 투자자가 직접 세입자를 찾아야 하는 부담이 없다. 또한 계약자 선택 시 공급계약과 동시에 임차계약서를 발행해 주므로 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있다. 또 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다는 점도 강점이다.

그러나 같은 임대 확정 상품이더라도 확실한 입지와 임대관리회사의 전문성을 사전에 꼭 확인하라고 전문가들은 조언한다. 

◆ 가장 비싼 땅 명동, 오피스텔 희소성 부각

명동은 지난 15년간 전국에서 땅값이 가장 비싼 것으로 나타났지만, 풍부한 수요에 비해 턱없이 부족한 오피스텔의 공급과 노후가 문제시되고 있다. 지역특성상 기업체들이 상당히 밀집되어 있고 50만 명 이상의 직주근접 수요가 있음에도 불구하고 오피스텔의 공급물량은 턱없이 부족한 실정이다. 

때문에 기존 오피스텔의 경우 노후도에 비해서 공실을 찾아보기 힘들다. 통계자료에 따르면 명동 오피스텔은 배후세대 대비 공급 비율이 0.004:1에 그친 것으로 나타나 그 희소가치가 매우 부각되고 있다.

◆ 임대 확정 가능한 명동 트리플 역세권의 입지

‘명동’이라는 황금입지와 탄탄한 임대수요를 바탕으로 경쟁력 있는 오피스텔이 임대 확정 소식이 전해지면서 투자자들의 발걸음이 분주해지고 있다. 신규 공급의 희소성까지 갖춘 도심 속 오피스텔로 연일 화두에 오르고 있는 주인공은 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’이다.

서울 중심부의 특급 인프라를 품고 있는 명동 오피스텔로 이목이 집중되는 ‘명동 엠퍼스트 플레이스'는 특급 생활 인프라, 트리플 역세권 등을 누리는 투자처로 각광받고 있다.

관계자에 따르면 “수분양자는 임대관리 전문회사 ‘집 이야기’와 직접 계약하는 방식으로 선(희망 시) 계약과 동시에 준공 후 임대 걱정 즉 공실 위험이 제로로 투자 시 안정성과 환금성이 확보되어 있다.”라고 전했다. 

최근 라이프스타일 트렌드에 맞춘 소형 타입을 95% 비율로 구성한 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’는 원룸형, 투룸형, 거실 분리형, 복층형 등 총 7개 타입을 선보인다. 전 호실에는 입주민의 편의성을 증가시키는 빌트인 가전제품과 드레스룸 또는 붙박이장이 제공된다. 공간 활용도뿐 아니라 홈네트워크 시스템 설치를 토대로 최신 오피스텔로써 편의성을 향상하는 데 중점을 뒀다.

또한 엄청난 배후수요가 확보된 입지에 들어서 투자 가치가 빛을 발하고 있다. 실제로 오피스텔 주변에는 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점, 대신증권, 미래에셋 대우, 유안타증권 본점 등의 금융 밀집 지구를 비롯해 SK, 롯데, 한화그룹 등 국내 굴지의 대기업 본사들도 상당히 많이 자리한다. 4만여 협력사업체까지 모여있는 중소기업 밀집 지구도 일대에 자리하고 있다. 이 모든 주변 수요가 명동 엠퍼스트 플레이스 의 배후수요가 된다는 뜻이다.

이처럼 입지적으로 유리한 조건을 확보하고 있는 오피스텔은 교통 편의성과 생활인프라도 우수하다. 4호선 명동역(도보 3분 거리)을 비롯해 2.3호선 을지로 3가 역, 3.4호선 충무로역(도보 5~7분 거리) 등 트리플 역세권을 편리하게 이용할 수 있다. 강남, 판교, 분당 등 수도권 광역버스 이용 시 신도시 어디로든 빠른 이동이 가능하다.

부동산 전문가는 “명동, 을지로, 충무로 일대는 지역 특성상 기업체들이 상당히 밀집돼 있지만 업무 종사자 수 대비 오피스텔의 공급 물량은 턱없이 부족한 실정이다”며 “기존 오피스텔의 경우 노후도가 심해도 대부분의 오피스텔에서 공실을 찾아보기 힘든 상황일 만큼 공실률이 적다”라고 설명했다. 

한편, ‘명동 엠퍼스트 플레이스’는 초기 투자 부담은 낮고 환금성과 수익성은 한층 높인 오피스텔로써 홍보관은 서울 중구 삼일대로 8길 은광 빌딩 1층에 마련됐다.

문의 : 02-2274-8188

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부동산 양도세 중과와 보유세(재산세·종합부동산세) 인상 정책은 모두 다주택자를 겨냥하고 있다. 양도세 중과는 다주택자가 집을 팔아 차익을 거둘 때 세금을 더 많이 부과하는 것이고, 보유세 인상은 집을 여러 채 가진 사람의 세금을 올리는 쪽으로 방향이 맞춰져 있다.

두 정책이 나온 배경은 같다. 이런 논리에서 입안됐다. “비정상적인 집값 상승은 투기에서 기인한다. 대표적인 투기 수단은 불필요한 집을 여럿 소유하는 것이다. 그런 사람들이 집을 팔아야 집값이 안정되고 부동산 시장이 실수요 위주로 정상화된다. 그러려면 다주택 소유가 어렵도록, 실익이 별로 없도록 만들어야 한다.”

목적은 당연히 다주택자가 집을 시장에 매물로 내놓도록 만드는 것이다. 정부는 이를 위해 먼저 양도세 중과 카드를 꺼내 들었다. 지난해 8·2 부동산 대책을 통해 1가구 2주택 이상인 경우 집을 팔 때 양도차익의 절반 이상을 세금으로 내야 하도록 했다. 시행 시점을 올 4월로 잡아 그 전에 집을 처분하도록 시간적 여유를 줬다.

그리고 4월이 되자 대통령 직속 재정개혁특별위원회를 출범시켰다. 지난 9일 첫 회의를 가진 이 위원회는 보유세를 다룬다. 세제·재정 전문가, 시민단체와 학계, 기획재정부 관료 등 모두 30명으로 구성됐으며, 이들이 문재인 대통령 공약인 보유세 개편 방향을 설정하면 정부는 그것을 토대로 보유세 정책을 입안할 계획이다.

보유세제를 개편하면 어떤 형태로든 세금이 인상될 가능성이 크다. 올 가을이면 윤곽이 나올 듯하다. 다주택자를 대상으로 종합부동산세를 올리는 ‘핀셋 증세’를 할 수도 있고, 재산세까지 포함해 보유세제 전반을 개편할 수도 있다. ‘똘똘한 1채’로 불리는 고가 1주택자를 겨냥한 보유세제 신설도 가능한 시나리오다.

◆ “팔아라” 경고… 안 판 이들에게 ‘채찍’

정책의 배경과 시행 과정을 보면 양도세 중과는 ‘경고’, 보유세 인상은 ‘채찍’으로 해석된다. 양도세 중과는 정부가 다주택들에게 집을 여러 채 소유하는 실익을 없애겠다고 경고한 것이었다. 경고의 효과가 나타나도록 시간적 말미를 주며 이 정책을 발표했다. 4월 시행을 앞두고 주택시장에서 매매 거래가 늘어난 것은 일부 다주택자들이 정부의 경고에 따랐기 때문이다.

하지만 여전히 많은 다주택자가 일찌감치 ‘버티기’ 모드에 들어갔다. 양도세 중과의 위험보다 다주택 소유를 통해 얻게 될 수익이 더 크다고 판단한 이들이다. 과거 부동산 정책이 변화해온 양상을 보면 이 정책도 언젠가 바뀔 수 있다는 인식 역시 작용했다. 다주택자의 버티기가 가능한 것은 양도세는 집을 팔아야 부과되는 세금이기 때문이다. 안 팔고 갖고 있으면 이 세금을 낼 필요가 없다.

이에 정부는 보유세 인상 카드를 다듬기 시작했다. 집을 소유하는 행위 자체에 부과되는 세금을 높여 다주택 상태를 유지하는 것이 힘겹도록 만들려 한다. 양도세는 집을 팔 때 한 번 내지만 보유세는 매년 부과된다. 집을 소유하는 ‘비용’인 셈이다. 한 번 들어가는 양도 비용은 집값이 충분히 오르면 상쇄할 수 있지만, 매년 부담해야 하는 보유 비용은 집을 팔기 전까지 계속 누적된다. 집을 안 팔고 버티는 이들에게 ‘채찍’을 드는 셈이다.

◆ ‘보유세 인상→양도세 중과’ 순서였다면

‘양도세 중과→보유세 인상’의 정책 순서는 결과적으로 다주택자들의 ‘퇴로’를 막는 상황이 됐다. 양도세 중과가 이미 시행된 터에 보유세를 인상하면 다주택자들의 선택지는 별로 남지 않는다. 양도소득의 절반 이상을 포기하고 집을 처분하거나 큰 부담을 감수해가며 끝까지 버티는 수밖에 없다.

부동산 전문가들은 이런 상황이 조세저항을 키울 수 있다고 진단했다. 업계의 한 관계자는 “양도세를 올린 상태에서 보유세도 높이면 퇴로가 사라진다. 양도세 중과는 거래절벽을 부를 정도로 매도 심리를 위축시켰다. 보유세를 올려서 부동산을 들고 있기가 무겁게 만들겠다면 팔 수는 있게 해줘야 할 텐데, 지금 상황은 그렇지 못하다. 조세저항이 발생할 수 있다”고 말했다.

이에 양도세와 보유세 정책의 순서가 바뀌었다는 주장도 나오고 있다. 보유세제를 먼저 개편해 다주택 소유의 현실적 비용을 높인 다음 양도세 중과의 경고 카드를 꺼냈다면 다주택자의 매도를 유도하는 효과가 한층 더 컸으리란 것이다.

올 들어 4월까지 시장에 나온 매물은 집값 안정을 담보할 만큼 충분하지 못했다. 꺾였다고는 하지만 서울의 경우 지난해 급상승한 가격이 큰 변동 없이 유지되고 있다. 더 오르리란 이들은 그 원인을 공급 부족에서 찾고, 양도세 중과로 매물이 잠긴 터라 공급이 더 부족해진다고 말한다. 일부 전문가들은 ‘보유세 인상→양도세 중과’의 순서를 택했다면 매도 심리가 집값 상승 기대심리를 넘어서서 시장 안정에 더 도움이 됐을 거라고 말한다.

출처:http://realestate.daum.net/news/detail/main/20180412105655033

[오마이뉴스 임형준 기자]

충북 제천 세명대 후문 근처 원룸에 사는 이창희(26·세명대 법학과 4)씨는 10개월 계약으로 방값 410만 원을 한 번에 냈다. 이씨는 "겨울방학 때 살려면 20만 원을 추가로 내야 한다"고 말했다. 난방비 명목이다. 그러면서 "한꺼번에 일 년 치를 내지 않고 보증금과 월세로 방값을 내는 게 적절하다고 생각한다"고 말했다.

세명대 인근 원룸 가격을 내리기 위해 총학생회가 나섰다. '반딧불 시위'는 그 일환이다. 총학생회는 지난달 29일 '제1차 반딧불 시위'를 시작으로 시위를 이어오고 있다. 총학생회는 가격 인하 요구가 받아들여질 때까지 시위를 벌일 계획이다. 학생들은 휴대전화 램프를 켠 채 "원룸 가격 인하하라"고 외치며 거리를 행진한다.  

총학생회, 캠퍼스 인근 원룸 가격 전수조사

총학생회는 지난달 초 갬퍼스 곳곳에 원룸 가격 인하를 촉구하는 성명서를 붙이며 활발하게 움직였다. 같은 달 7일에는 페이스북에 '원룸 가격 인하 협조사항 및 진행사항'이라는 제목의 게시물을 올렸다. 총학생회가 세명대 정문과 후문에 있는 원룸 125군데를 조사해 원룸 가격, 공과금 유무, 인하계획을 정리한 자료다. 이 자료에 따르면 가격을 내리고 있거나 내릴 예정이라고 밝힌 원룸업체는 40곳, 방값을 내릴 계획이 없는 업체는 57곳이다. 가격 공개를 거부한 원룸은 19군데였다. 방값은 후문 일대가 220만~550만 원, 정문 앞은 200만~700만 원으로 조사됐다.

원룸업자들도 할 말은 있다. 의림지원룸협회 소속으로 후문 앞 모산동에서 그린빌을 운영하는 박중학(69)씨는 "소비자가 우선하는 시대인데, 가능하면 (가격을) 맞춰야 한다"고 말했다. 학생들의 가격 인하 요구를 수용하는 발언으로 해석할 수 있다. 그는 이어 "손해가 나지 않는 범위 내에서는 (방값을) 내려야 하고, 앞으로 점차 내려갈 것"이라고 말했다. 그러면서 "총학생회에 '대화하자'고 했는데 반응이 없다"고 말했다. 강태구 총학생회장은 이에 "원룸협회는 우리에게 '대화하자'고 한 적이 없다"고 일축했다.

방값 연세와 월세, "목돈 부담은 같아"

학생들은 보통 개강 전인 1~2월에 방 계약을 많이 하는데 2월에는 등록금도 납부해야 해서 이중부담으로 다가온다. 지예진(21·여·세명대 부동산학과 3)씨는 올 1학기 개강을 앞두고 목돈을 지출했다. 등록금 300만 원과 방값 380여만 원을 냈다. 지씨 역시 10개월 계약으로 방을 구했다. 집주인에게 360만 원을 입금하고, 보증금으로 약 20만 원을 추가로 내야 했다.

청전동에 있는 33㎡ 이하 원룸은 보증금 300만 원에 월세 30만 원선으로 가격대가 형성돼 있다. 세명대 인근 원룸과 가격 차이가 크지 않다. 신종찬 공인중개사는 "세명대 후문 일대는 제천 시내와 비교해 땅값이 비싸다"고 말했다. 그에 따르면 3.3㎡당 200만 원 이상 가격에서 거래된다.

그러나 청주와 충주는 경제 규모와 인구 등에서 제천보다 대도시다. 땅값도 비쌀 수밖에 없다. 청주시 상당구 청주타워 부지는 1㎡당 1천50만 원(3.3㎡당 3천471만 원)으로 충북 도내에서 땅값이 가장 비싼 곳이다. 대학 인근 원룸 가격이 합리적이지 않다는 세명대생들의 지적이 나올 수 있는 배경이다.

서울서도 학생-원룸업자 '갈등'

학생과 원룸업자의 갈등은 제천만의 상황이 아니다. 서울 대학가에서는 원룸업자들의 대학 기숙사 신축 반대 시위가 거의 해마다 일어난다. 그들 주장의 핵심은 '생존권 침해'다. 기숙사를 신축하면 자기네가 세놓는 방에 학생을 입주시킬 수 없다는 얘기다. 지난해 상반기 서울시내 대학가 원룸 평균 임대료는 보증금 1378만 원에 월세 49만 원이었는데 이를 감당할 수 없는 학생들은 기숙사에 들어가야 하지만 이마저 원룸업자의 반발에 막히는 실정이다.

전국 대학교 기숙사 수용률은 매우 낮다. 교육부와 한국대학교육협의회에 따르면 전국 4년제 대학교 기숙사 수용률은 21%다. 수도권으로 가면 16.1%로 떨어진다. 수도권 대학생 열에 여덟, 아홉은 자기 집이 없으면 원룸 등에서 방을 구해야 한다는 얘기다. 충북 도내 대학은 그나마 상황이 낫다. 대학알리미에 따르면 도내 4년제 대학 13곳의 기숙사 수용률은 지난해 기준으로 29.6%다. 세명대는 44%로 전국의 종합대학들과 비교하면 상당히 높은 편이다.

출처:http://realestate.daum.net/news/detail/main/20180412093302028

어차피 원룸업자는 공급자고 학생이 소비자인데 소비자가 이제는 보는 눈이 높아져 본인이 이야기 한 금액의 방을 보면 싫다고 말을 한다.실지적으로 원룸도 업자들이 그 만큼 투자를 하여 방이라는 산물을 내 놓는 것이다.방이라는 산물이 한번 생산되면 장기적으로 갈 수는 있지만 그 만큼 주변 소비자의 선호가 떨어지게 되면 금액이 내려가고 업자도 소비자의 의견을 수렴하여 깨끗하게 하려면 증축이나 리모델링 새 건물로 지어야 하는데 지을때 들어가는 비용등을 감안하면 월세 및 방값은 다시 올라가게 된다.